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標題: 地產恢复行至何處:销售、融資、拿地、投資全梳理 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2024-5-6 14:12
標題: 地產恢复行至何處:销售、融資、拿地、投資全梳理
事項：2023年1-2月房地產数据全線回暖，高频指標顯示2023年3月贩賣继续改良。

本篇陈述連系官方数据、高频指標和房企通知布告等，從贩賣、融資、拿地和投資四個维度，對中國房地產规复状态做了周全梳理。

贩賣方面，短時間高景气可能源於前期积存需求的開释，将来或将再度承压。2023年1-2月天下商品房贩賣面积和贩賣额别離同比降低3.6%、同比持平，與2022年12月的增速比拟大幅回升。從30大中都會的高频数据看，3月天下商品房贩賣有望進一步改良。二手房贩賣规复時點早於新居，而新居中期房贩賣改良水平好過現房。参考2022年上海疫後地產贩賣规复的履历，咱们認為因疫情而积存的購房需求可能已获得至關比例的開释。今朝，我國商品房库存仍處高位，供應端對贩賣的掣肘较弱。但在2016年後中國商品房贩賣延续透支、住民部分债務压力堆集、對經濟和就業的预期改良必要時候、保交楼使命仍然艰難等多重身分的压抑下，中國房地產贩賣可能再度面對来自需求真個压力。

融資方面，“三箭齐發”政策结果渐渐呈現。2023年1-2月房地產開辟資金来历同比-15.2%，较2022年12月的-28.7%跌幅较着收窄，也是2022年3月以来同比跌幅初次少於两成。信貸方面，2023年1-2月開辟商到位資金来历於海内貸款同比降低15.0%，降幅有所扩展，與高基数有關，房企得到開辟貸最難的時辰大要率已過。债券方面，民营房企信誉债刊行范围仍然较低，但房企授信大幅增长後信誉债违约危害降低，民营房企信誉利差已大幅回落。股权方面，截至今朝已有20家房企在上交所和厚交所制定增募資，估计将得到超千亿元的股权融資;9家房企已完成港交所的股权融資，扣除配售佣金後净融資200余亿元。

拿處所面，2023年地皮市場热度降温，不外民营房企介入度晋升。2022年11月-12月地皮成交延续回暖，但2023年以来地皮市場热度降温。一個踊跃的征象是，民营房企拿地介入度晋升。鉴於地產贩賣可能過了规复最快阶段，咱们認為地皮一级市場规复還必要時候。

投資方面，房地產對中國經濟拖累最大的時辰已颠末去。2022年12月以来，房地產開辟投資相干指標延续改良。领先指標顯示其它用度同比2023年上半年面對较大回落压力，但新動工面积同比短時間或将触底，保交楼助推下完工面积同比大要率将加快，二者配合鞭策建安投資同比回升。咱们認為2023年房地產對中國經濟的拖累将较着弱於2022年。

房地產是中國首要的支柱財產，與房地產相干的貸款占銀行信貸的比重靠近40%，房地產相干收入占處所综合財力的50%，房地產占城镇住民資產的60%。20治療灰指甲,22年中國商品房贩賣面积同比降低24.3%，房地產開辟投資完成额同比降低10.0%，别離創1992年、1999年有统计以来的新低，成為2022年中國經濟最大的拖累。

2022年11月房企融資“三箭齐發”，比拟於前期所出台的政策加倍務實。疫情防控優化，除渐渐解除對看房和購房場景的束缚外，另有利於開清潔白泥,释前期积存的返乡置業購房需求。國度统计局数据顯示，2023年1-2月中國房地產相干指標全線回暖，综合反應天下房地財產成长景气状态的國房景气指数，在趋向性降低22個月後(2021年3月至2022年12月，此中2022年2月小幅回升0.07，并未扭转下滑趋向)，已於2023年1-2月持续回升。從高频数据看，2023年3月房地產贩賣進一步改良。

本篇陈述中，咱们從贩賣、融資、拿地和投資四個维度，對房地產规复环境做了體系梳理：

贩賣方面，二手房市場规复早於新居市場，新居市場中現房表示强於期房，從高频数据看3月新居和二手房的景气宇進一步持续。不外，年頭以来的贩賣高景气可能重要源於前期积存需求的開释，中國房地產贩賣压力仍存且重要来自需求端;

融資方面，2022年11月“房企融資”三箭齐發，且比拟前期所出台的政策加倍務實。但從民营房企的债券和股权融資看，今朝政策结果還不较着，有需要鞭策前期出台政策尽快落實;

拿處所面，2022年11月-12月地皮成交延续回暖，進入2023年後地皮市場热度降温。一個踊跃的征象是，民营房企拿地介入度在晋升。鉴於地產贩賣可能過了规复最快的阶段，咱们認為地皮一级市場规复尚需時候;

投資方面，2022年12月以来，房地產開辟投資相干指標延续改良。從领先指標看，估计2023年上半年地皮購買用度面對较大的回落压力，但在新動工面积同比或将探底、保交楼鞭策存量項目加速完工的支持(二者均會提振建安投資)下，2023年房地產投資對中國經濟的拖累大要率将弱於2022年。

01贩賣：积存需求開释带来助推

1.1現房贩賣表示强於期房

2023年1-2月房地產贩賣较着改良，現房贩賣表示继续好過期房。2023年1-2月天下商品房贩賣面积和贩賣额别離同比降低3.6%、同比持平，较2022年12月的-31.5%、-27.7%均大幅回升。此中，期房贩賣面积同比從2022年12月的-34.0%提高至-6.5%，同期現房贩賣面积同比從-19.4%转正至10.8%，後者表示相對於更好，可能源於購房者對期房可否准期交付的信念另有進一步晋升空間。分衡宇類型看，2023年1-2月，室第贩賣改良最為较着，從2022年12月的-31.5%提高至-0.6%;贸易業務用房贩賣面积同比從-33.7%提高至-23.0%;办公楼贩賣面积同比從-19.0%下滑至-30.0%。

30大中都會商品房贩賣数据顯示，2023年3月商品房贩賣可能進一步改良。2023年1-2月，30大中都會商品房贩賣面积总计1991万平方米，同比降低13.7%，跌幅较2022年12月的21.0%有所收窄。3月以来(截至3月25日)，30大中都會商品房累计贩賣1238万平方米，同比增加38.2%。2021年一季度是比年同期30大中都會商品房贩賣的景气高點，與2021年同期比拟，2023年1-2月、3月前25日30大中都會商品房贩賣面积别離降低34.8%、降低25.3%，跌幅也在收窄。

咱们認為，2023年3月商品房贩賣同比進一步改良的缘由以下：一是，虽然1-2月海内疫情已渡過岑岭，但避险和张望情感下，部門有購房需求的人群并未現實看房和購房，令一些購房需求延迟開释;二是，2022年11月以来房地產调控政策集中在供應端，需求端降首付比例、動态调解首套房房貸利率等政策生效必要時候。

分所有制看，今朝民营房企贩賣规复的节拍仍较着慢於央國企開辟商，2023年2月TOP 50房企中民营房企贩賣额同比仍然负增加。這晦气於民营開辟商回笼資金和鞭策房地財產構成良性轮回。

1.2三線都會商品房贩賣规复更快

和1、二線都會比拟，年頭以来三線都會商品房贩賣规复更快。2023年1-2月，30大中都會里一線和二線都會的商品房贩賣面积别離為473万平方米、1084万平方米，别離同比降低15.0%、降低17.9%;三線都會商品房贩賣435万平方米，同比增加0.8%。與2022年同期比拟，2023年3月前25日，30大中都會里1、2、三線都會的商品房贩賣面积别離同比增加36.8%、增加34.9%和增加47.3%。

因為30大中都會商品房成交数据的样本都會中有10個都會的数据遏制录入，基於数据可得性，在30大中都會里颁布数据的20個都會根本上，咱们增长了對天津、宁波、濟南、郑州、南宁、重庆、銀川、唐山、無锡、温州、平顶山、岳阳、常德、北海等14個都會的月度商品房成交统计。成果一样顯示，年頭以来三線都會商品房贩賣回暖時點早於1、二線都會，上述34個都會2023年1-2月商品房贩賣面积同比-0.9%，此中一線、二線和三線都會的贩賣面积同比别離為-15.0%、-1.9%和33.6%。

三線都會房地產贩賣回暖更快，可能缘由在於：一是，降首付比例、降房貸利率、降購房門坎等房地產需求端刺激政策，三線及更低层级的都會放松更早，积累效應下政策渐渐生效;二是，疫情防控優化後，返村夫群增多，三線都會春节先後生齿外流压力相對於较小，乃至還會由於生齿短時間净流入带来增量資金，鞭策商品房贩賣回暖。2023年1月1日至2023年3月20日(夏历2022年尾月初十至2023年仲春廿九)，天下baidu迁移指数均匀為510.9，较前两年的夏历同期均值别離高66.5%、45.2%。生齿净流出瘦身產品,的以大、中都會為主，以春节前baidu迁移指数最高的尾月廿八為例，天下热點迁出地挨次為成都、北京、深圳、廣州、上海、西安、姑苏、武汉、长沙和杭州，均為一線或二線都會。

一線都會内部，新居贩賣走势呈現分解。2023年1-2月，仅北京新居成交呈現较着改良，日均贩賣面积同比增加4.0%，而同期上海、廣州和深圳的日均贩賣面积别離同比降低14.4%、22.2%和32.6%。不外進入3月後，四個一線都會商品房贩賣回暖势頭迅猛，深圳特别如斯。3月前26日，深圳新居日均贩賣面积同比增加95.2%，其余三個一線都會略逊一筹，上海、廣州和北京新居日均贩賣面积同比别離為49.4%、31.3%、25.9%。

1.3二手房市場苏醒早於新居

與新居市場比拟，二手房市場苏醒更早，2023年1-2月贩賣面积就已跨越客岁同期程度，3月持续企稳回升态势。2023年1-2月，15個都會(包含北京、深圳、成都、杭州等)二手房日均贩賣面积為20.1万平方米，同比增加18.0%;3月前26日，上述15個都會的二手房日均贩賣面积進一步提高至33.0万平方米，同比增加65.5%。部門都會二手房贩賣火爆，好比2023年1-2月成都二手房日均贩賣面积同比达59.5%，3月贩賣同比進一步爬升。

2023年二手房市場比新居更早苏醒，可能缘由在於：購房者對部門開辟商可否准期交付期房的信念不足，出於避险斟酌選擇采办二手房。前文阐發的新居市場中現房贩賣规复较着快於期房，缘由一样如斯。從這個角度看，虽然二手房市場较快回暖有助於提高房地產市場的活泼度，但可能會挤占新居贩賣。

1.4积存購房需求或已获得至關比例開释

第一，曩昔两年在“当場過年”發起的鞭策下，部門春节返乡置業需求被弃捐;

第二，2022年11月各地起頭暴發疫情，天下新增确诊病例数於2022年12月下旬达峰。各地域疫情达峰時候存在错位，疫情時代居家養病、居家办公使得一部門購房需求被延迟;

第三，2022年7月房地產行業履历了事務性打击，期房交付危害上升。因為比年期房占新居贩賣的比例跨越八成，交付危害担心下，住民購房意愿降低。2022年11月房企融資“三箭齐發”，加上房地產贩賣端政策延续加码，可能也鞭策了一部門因担忧交付危害而選擇延期購房的需求開释。

咱们認為，因為疫情打击而被弃捐的購房需求已获得了至關比例的開释。2022年5-6月，上海商品房贩賣面积环比大增，重要因疫情時代积存的購房需求開释，但這一脉冲式修复仅延续了两個月，随後贩賣面积环比又规复到季候性纪律。虽然本年3月前25日30大中都會新居、15都會二手房贩賣面积同比均在回升，但從周度数据看，大要率已過了修复最快的時代，後续走势可能更多合适季候性纪律。

今朝，我國商品房库存處於较高程度，供應侧難以成為贩賣回暖的掣肘，压力重要在需求端：

供應方面，2022年底中國狭义库存消化周期跨越2014年高點，样本都會廣义库存消化周期到达6年。据克而瑞统计，2022年底，跨越四成都會的狭义库存消化周期(待售面积/近12個月均匀成交面积)跨越两年，只有少少数都會能連结在10個月之内。此中，一線、二線和三四線都會别離為15.9個月、19.7個月、23.7個月，仅一線都會低於2014年底的狭义库存消化周期(那時一線、二線和三四線都會的别離為19.1個月、18.0個月、18.5個月)。

不外，斟酌到比年期房贩賣占比跨越八成，廣义库存(已動工但未贩賣)消化周期的参考意义更大。克而瑞数据顯示，2022年底，样本都會廣义库存消化周期到达了6年，仅合肥、杭州、上海、泉州四個都會在3年之内。30個样本都會中，2022年底一線、二線和三四線都會廣义库存消化周期别離為5.1年、5.2年、8.0年，均高於2019年的4.6年、3.1年和4.2年。

相较而言，中國房地產贩賣来自於需求真個压力更大：

起首，2016年我國商品房贩賣起頭透支，咱们测算2016年-2021年我國室第現實贩賣面积高於刚需和改良性需求总计16.3亿平方米;

其次，疫後住民對經濟和就業的预期修复必要時候。估计2023年中國經濟弱苏醒延续，稳就業压力可能大於2022年，叠加高债務压力，中國住民購房意愿改良尚需光阴;

最後，比年期房占中國商品房贩賣的比例跨越八成，保交楼是鞭策房地產贩賣延续改良、進而構成良性轮回的首要根本。固然2023年1-2月天下商品房完工面积同比转正至8%，但咱们测算顯示有跨越2.6亿平方米的期房應交付但現實未完工和交付，保交楼使命仍然艰難，短時間可能會继续压抑住民采办新居的意愿。

02融資：“三箭齐發”结果渐顯

為鞭策保交楼，2022年8月房企融資起頭松绑。

一是，2022年8月，政策性銀行設立2000亿元保交楼專項告貸。

二是，2022年8月，郑州、南宁等地陆续設立房地產纾困基金。

三是，2022年9月，中债信誉促進公司為頭部民营房企發债供给全额無前提不成撤消連带责任包管担保支撑。

四是，2022年10月，證监會容许汽車補漆，本身及控股子公司涉房的企業中，近来一年房地財產務收入、利润占企業当期响應指標的比例不跨越10%的企業可在A股市場融資，参股子公司涉房但近来一年房地財產務發生的投資收益占企業当期利润比例不跨越10%的企業也可在A股市場融資。

五是，2022年10月，中國人民銀行、外汇局将企業和金融機構的跨境融資宏觀谨慎调理参数從1上调至1.25，民营房企外债上限有望提高25%。

但上述政策成效其實不较着，2022年11月房企融資起頭“三箭齐發”，且和前期政策比拟更加務實。

一是，民营企業债券融資支撑东西(第二支箭)延期并扩容，估计可支撑约2500亿元民营企業债券融資，後续可視环境進一步扩容，此中民营房企是重點支撑標的目的。

二是，人民銀行設立2000亿元“保交楼”貸款支撑规劃。

三是，2022年11月，中國人民銀行、銀保监會结合公布《關於做好当前金融支撑房地產市場安稳康健成长事情的通知》，触及開辟貸、信任貸款、并購貸、保交楼、房企纾困、貸款展期、修建企業貸款、租赁融資、小我房貸和征信等房地產上下流多方面的融資。

四是，2022年11月，三部委结合公布《關於贸易銀行出具保函置換预售羁系資金有關事情的通知》，放松预售資金羁系。

五是，2022年11月，證监會在股权融資方面调解優化5項办法支撑房地產市場安稳康健成长，详细包含规复涉房上市公司并購重组及配套融資、规复上市房企和涉房上市公司再融資、调解完美房地產企業境外上市政策、進一步阐扬REITs盘活房企存量資產@感%6js41%化和踊%B29r5%跃@阐扬私募股权基金感化。

從2023年1-2月的房地產開辟資金来历看，房企融資呈現了修复。2023年1-2月，房地產開辟資金来历同比-15.2%，较2022年12月的-28.7%跌幅较着收窄，是2022年3月以来同比跌幅初次少於两成。分資金来历看，海内貸款同比從2022年12月的-5.5%降低至-15.0%，和高基数有關;其它重要資金来历2023年1-2月的同比跌幅均收窄，此中占房企資金来历主體的自筹資金同比跌幅也畴前值34.8%收窄至18.3%。

“第一支箭”方面，2022年11月央行、銀保监會结合推出“十六条”以来，据不彻底统计已有60余家贸易銀行向120家房企供给銀行授信，意向授信额度跨越5万亿。2022年12月，房地產開辟資金来历中，海内貸款同比畴前值-30.5%较快回升至-5.5%，基数等影响下2023年1-2月又回落至-15.0%，不外這一同比仍较着高於2022年的中枢程度。咱们認為，房企得到開辟貸最難的時辰大要率已曩昔。除海内貸款外，“内保外貸”也作為“第一支箭”的有力弥補得到政策支撑。2022年11月，央行带领在天下性贸易銀行信貸事情座谈會上提出，經由過程内保外貸营業跨境增信支撑房企海外融資，贸易銀行境外分支行要加大對優良房企内保外貸营業的支撑力度，加速項目落地。

“第二支箭”方面，2022年11月民营企業债券融資支撑东西(第二支箭)延期并扩容，支撑包含房地產企業在内的民营企業發债融資。“第二支箭”發出後，房地產企業踊跃申请储架势注册刊行，2022年11月至2023年3月27日，房企共刊行信誉债2137.4亿元。分所有制来看，除2022年12月民营房企新發信誉债占比达16.6%外，其余月份该比例都在5%之内，或表白民营房企經由過程信誉债融資仍有難度。不外，融資本錢高企的場合排場已较着改良，按照DM的统计，民营房企信誉利差2022年11月中旬起頭较快回落，今朝(630bp)已较着低於2022年7月房地財產呈現事務性打击時(1600bp)的程度。這或象征着，房企授信额度提高後，市場對民营房企信誉债违约的担心有所减缓。

“第三支箭”方面，截至今朝已有20家房企在上交所和厚交所制定增募資，估计将得到超千亿元的股权融資;9家房企已完成港交所的股权融資，扣除配售佣金後净融資200余亿元。和“第一支箭”、“第二支箭”比拟，“第三支箭”在不增长欠债的同時為房企供给資金，有益於改良房企資產欠债表。證监會指出“支撑施行改良優良房企資產欠债表规劃”，估计更多優良房企有望得到股权融資。

03拿地：民营房企介入度晋升

地皮供给方面，2023年頭以来地皮供给占地面积同比萎缩，挂牌均價同比力快下跌。2023年1-2月，100大中都會地皮供给占地面积总计1.23亿平方米，同比降低1.7%，跌幅较2022年12月的1.5%略有扩展。2022年3月前附近，100大中都會地皮供给占地面堆集计為6363万平方米，同比跌幅進一步扩展至22.9%。從挂牌代價来看，2023年1-2月供给地皮挂牌均價為1259元/平方米，同比降低29.5%，3月以来跌幅進一步扩展，前附近挂牌均價同比跌幅為32.2%。

分各線都會看，内部門化较為较着。2022年12月至2023年3月前附近，一線都會供给地皮占地面积同比延续回升，3月前附近同比增幅到达了52.6%;三線都會供给地皮占地面积同比呈下滑趋向，對100大中都會总體的地皮供给造成较大拖累;2023年1-2月二線都會地皮供给表示杰出，同比由前值-3.4%转正至11.4%，不外進入3月後重回萎缩状况，3月前附近同比降低46.3%。

地皮成交方面，2022年11月-12月地皮成交延续回暖，但進入2023年後地皮市場热度降温。2022年11月和12月，地皮一级市場较着回暖，100大中都會成交地皮占地面积同比别離增加31.1%、增加33.5%。2023年1-2月，100大中都會成交地皮占地面积总计1.05亿平方米，同比微增0.3%，地皮成交热度冷却。2023年3月前附近，100大中都會成交地皮占地面积总计3790万平方米，同比下跌了28.5%。

分各線都會看，一線都會地皮買賣比2、三線都會更晚回暖。三線都會地皮市場成交回暖幅度较大，且热度延续時候较长，2022年11月、12月和2023年1-2月成交地皮占地面积别離同比增加39.3%、47.7%和3.2%，不外3月前附近同比转负，跌幅达31.3%。二線都會地皮市場成交火热态势於年前竣事，2023年1-2月成交地皮占地面积同比降低5.6%，3月前附近同比跌幅進一步扩展至25.5%。和2、三線都會比拟，一線都會地皮市場成交回暖時點滞後，2022年11月以来成交地皮占地面积同比跌幅不竭收窄， 3月前附近同比转正，增幅高达34.9%。

地皮溢價率方面，和地皮成交的趋向一致，2023年1-2月百城成交地皮溢價率有所回升，進入3月後起頭走低。2023年1-2月，100大中都會成交地皮溢價率均值為3.67%，創2022年9月以来月度新高，和客岁同期比拟也提高了0.22個百分點。各線都會中，2023年1-2月二線都會成交地皮溢價率回升幅度最大，均值较客岁同期提高0.41個百分點，一線和三線都會较客岁同期别離提高0.0三、0.11個百分點。3月初以来，陪伴着地皮成交热度降温，成交地皮溢價率也随之回落，3月前附近100大中都會成交地皮溢價率较客岁同期降低1.1個百分點。

咱们認為，2023年1-2月地皮供给、成交和地皮溢價率，比拟於3月都表示更好，或與北京、姑苏、腰椎噴霧,杭州等多個热點1、二線都會於2月集中供地有關，優良地块供给動员房企拿地热忱阶段性回升。

2023年1-2月地皮市場回暖進程中，民营房企的介入度也在提高。按照中指钻研院的统计，2023年1-2月拿地金额TOP 100房企拿地总额為1207.6亿元，虽同比降低16.2%，但已經是2022年9月以来的最小跌幅，较2022年12月的同比跌幅29.3%较着收窄。TOP100門坎值為5亿元，和客岁同期根基持平。分企業性子看，國有房企(包含央企和處所國企)還是拿田主力，2023年1-2月同比仍高达72.1%，此中排名前二的華润置地、越秀地產两家國有房企拿地金额占TOP100房企总额的比例达13.4%。不外，民营房企拿地金额占比有所回升，從2022年整年的9.3%提高至2023年1-2月的26.2%。拿地民营房企以處所中小型房企為主，但滨江、浙江中豪、新城、中天夸姣等大中型民企均有拿地。跟着各種房企融資、促销等政策延续出台，债務压力较小的民营房企起頭加大了拿地力度。

预测将来，咱们認為地皮一级市場延续高景气的根本其實不安稳，但在政策鞭策下，部門央國企和優良民营房企拿地意愿有望改良。地皮一级市場難延续高景气的本源在於，当前房地產贩賣可能過了修复最快的時辰，後续可能更可能是合适季候性纪律。這可能會按捺房企的内源性現金流，限定它们拿地的意愿和能力。

但對付資產欠债表相對於優良的開辟商而言，当前拿地的吸引力在上升：起首，跟着贩賣端刺激政策渐渐見效、疫情防控優化後住民预期迟钝修复，房地產贩賣早已過了最差阶段;其次，房企融資“三箭齐發”，為房企供给了更多元的融資渠道，特别是優良頭部民营房企的融資情况较着邊際改良;最後，多地调解供地节拍，供地出讓時候跨度拉长，同時多都會的地块供给以主城區地皮為主、優良地块占比力多，上述政策调解有益於提高房企拿地的踊跃性。

04投資：對中國經濟拖累最大的時辰已颠末去

2022年12月以来，房地產開辟投資相干指標延续改良。房地產開辟投資完成额同比從2022年11月的汗青低點-19.9%延续回升至2023年1-2月的-5.7%。2023年1-2月，房地產新動工和施工面积同比别離為-9.4%、-4.4%，较2022年11月的汗青低點跌幅收窄均跨越40個百分點。在“保交楼”鞭策下，完工面积同比最早转正，2023年1-2月完工面积同比為8.0%，創一年新高。拆分来看，建安投資同比從2022年11月的-20.6%回升到2023年1-2月的-12.7%，同期其它用度同比從-18.4%较快回升到11.7%。

2017年-2022年，其它用度占房地產開辟投資完成额的35%摆布，其它用度以地皮購買用度為主(占比近九成)。2023年1-2月地皮購買用度同比16.4%，創2019年12月以来新高，拉動房地產投資同比增加3.9個百分點。不外，從领先指標看，2023年地皮購買用度高@增%p6563%加或面%W721S%對@压力。12個月挪動均匀的地皮成交價款同比领先於經不异處置的地皮購買用度同比半年摆布，按照這一领先滞後瓜葛果断，最少2023年上半年，地皮購買用度同比都面對较大的回落压力。

固然将来一段時候地皮購買费同比面對较大回落压力，但咱们對2023年的建安投資持樂觀立場。因為地皮購買费计入房地產開辟投資完成额，但不纳入GDP核算，是以地皮購買费低迷将继续拖累2023年房地產投資完成额的同比读数。但在建安投資的支持下，2023年房護肝茶,　地產對中國經濟的拖累将较着弱於2022年，乃至可能转為正向鞭策。

2023年建安投資有支持的本源在於，按照领先指標果断新動工面积同比短時間或将触底，而在“保交楼”助推下完工面积同比大要率将加快：

新動工方面，汗青数据顯示，100大中都會地皮成交面积(12MA，即12個月挪動均匀)同比领先新動工面积(12MA)同比约莫半年。100大中都會地皮成交面积(12MA)同比於2022年5月見底，并於2023年2月转正。按照這一领先性果断，新動工面积(12MA)同比可能在2022年11月摆布見底，2022年11月、2022年12月和2023年1-2月其同比别離為-38.1%、-39.4%和-39.4%，咱们認為新動工面积(12MA)同比可能靠近或已探明底部。

完工方面，汗青数据顯示，新動工面积(12MA)同比领先於完工面积(12MA)同比三年摆布。2021年三季度起頭，受多身分影响開辟商到位資金同比转负，拖累了房地產項目施工，應完工但現實未完工的商品房面积延续积累(體如今上述两個面积同比的缺口不竭走阔)。咱们测算，2021年三季度到2022年四時度约有2.8亿平方米商品房延期完工，按每平方2500元的建安本錢计较，相干項目保交楼可拉動建安投資约7000亿，占2022年建安投資的8.2%。在“保不乱”请求下，鞭策“保交楼”是房地產调控的首要事情，估计後续完工将進一步加快。斟酌到存量項目施工面积占年施工面积的75%-80%，“保交楼”将對房地產投資發生踊跃影响。

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