|
|
一邊是境外美元债，如今大量外债到期，新债又發不出去。
克而瑞数据，10月100家典范房企的融資总量為367.35亿元，環比降低 54.5%，同比降低71.3%，融資量創出新低。
前9個月，這個数字加起来是2379亿元，同比降了24％，降幅较着愈来愈大了。
另外一邊是境内開辟貸，銀行给的額度有限。
2021年三季度末，房地產開辟貸余額同比靠近零增速，较客岁同期大降逾8個百分點。
更惊心動魄的，是信任数据。
跟着近几個月房企信任违约，投向房地產的信任范围渐渐下滑。
10月份，房地產投向信任建立范围仅為87亿元，創下年内新低，環比大幅降低49.71%，同比降低68.3消脂茶,6%！
在6月份，這個数字仍是669亿。
也就是说，只用了4個月的時候，信任渠道的融資，就降了8倍！
02 没錢，還玩甚麼房地產？
蓝白跟大师聊過，房地產，底子不是甚麼實体行業，而是靠借錢才能保存的“金融行業”。
好比，銀行的開辟貸，单一資金信任和集合股金信任，私募基金，發境内债或境外债，REITs和類REITs。
另有盘踞供给链的融資，對供给商先供貨，付小比例的首付款，剩下的過半年再给，半年事後，不给現金，再给你開具一张半年後才能承兑的贸易汇票（至關于白条），白白多占用你的資金一年時候。
借這麼多這些錢，拿甚麼還？
固然是快速周转，快速賣房回款，快速拿地施工盖房，循環往复。
房企經由過程拿地，加速新動工使得項目到达预售前提，然後上市预售。
在拿到预售款以後，之前對预售款的羁系不严酷，房企可以或许經由過程虚報工程進度等方法来提早支取预售款。
行情好的時辰，房企一般不會選擇加速施工完成交付，反而是會起頭新一轮“拿地—新動工—预售”的流程。
這是房地產行業近来10多年快速突起的焦點奥义。
03 現金流枯竭
说到這，問题已很清楚了：想還债，想發新债，想活下去的關頭，是賣屋子的回款。
但本年有两個特别的地方：
1，不讓大幅贬價賣房。
截至今朝，已有长春、沈阳、昆明、江阴、张家口、扬州等21個都會出台“限跌”相干政策，此中，既有公然惩罚開辟商的行政手腕，也有以正式文件的方法明令不容许低價推销的详细政策。
沈阳是约谈開辟商，惠州是公然传递，安徽安庆直接说“不得低價甩賣”。
像岳阳、张家口等出台详细文件的都會，根基都以不得低于存案價10%或15%作為控價底线，成交價低于這一红线的，要末必要從新存案，要末没法經由過程網签。
限定15%之内的跌幅，這是大部門都會的底线。
何處债務到期，新债發不出捕魚機遊戲,去，不讓開辟商贬價，怎样可能跑量回款，還掉债務？
2，賣屋子的錢，到不了開辟商手上。
好不易屋子賣出去了，好巧不巧，本年又碰着了龙頭房企爆雷，處所上担忧烂尾舒展，纷繁收紧预售。
自9月尾以来，已有杭州、嘉兴、舟山、东台、咸宁、鄂州和广东、重庆等多個省市，要末提高包管金，要末增长预售資金支取難度，增强衡宇预售款羁系。
一名投資人感慨说，如今看房企報表已没成心义了。
看企業的账面現金與短债比，预估企業的贩賣能力每個月能回几多款，以此来果断有無偿付危機，但若账面現金是不讓用的，賣房回款也不讓用，那企業還能用甚麼来偿付到期债券呢？
一家有100元現金的公司，极可能在某一時刻有95元不克不及動用，却正好碰到10元的短债到期，不爆雷才怪。
有房企老总说：只要現金流一严重，就停下所有資赋性開支，不要買任何一块地。
開辟商少買地不會“死”，但多買两块就會没命。
你會發明，终极還不出錢的企業，不是差50亿、100亿還不出来，常常就是差一两個亿倒下去了，但這實在之前就是半块地不到的錢。
如今房企要開启极限保存模式，@特%y8832%别大调%N97fy%解@到临的時辰，跑不外丛林的山君也没關系，跑過最弱的動物，你也许也能够活下来。
政策必定會调解，不會看着行業消灭，可是房企不克不及倒在政策出台以前，倒下去就没救了。
在ICU還可以急救，到承平間就無法复生了。
03 交楼保民生
這是一場處所和開辟商之間的博弈。
房企融資来历近乎枯竭，想還债，想拿地，想扩大范围，想保存下去，只能贬價促销。
處所上想稳住市場，房價不克不及大跌，以避免拖累地價，期房要包管施工，不克不及呈現烂尾，只能冻住回款，不讓房企大幅贬價。
孰輕孰重？
固然是後者。保濕乳霜,
事理很简略：违约只是市場举動，而交楼是民生問题。
購房者能有甚麼错？
节衣缩食一生，辛劳錢凑出首付，勒紧腰带過日子還房貸。
你说要找大開辟商，我找了，你说要買五證齐备的屋子，我買了，成果屋子盖着盖着烂尾了，哪一個家庭能扛得住如许的打击？
以是，開辟商可以倒下，但衡宇烂尾、特别是大面积烂尾，是不容许呈現的。
哪怕母公司债務违约了，錢堵不住洞穴了，賣房的錢也要留在這個都會、這個項目，确保屋子正常施工。
第一優先保交房，第二供给商，第三是金融機構，第四是员工，最後是股东。
這是“保房不保企”的焦點逻辑。
只要触及到民生，触及到万万個家庭，就不容磋商，錢必需留在項目里。
04 國企才能整理残局
那開辟商该怎样辦？莫非只能眼睁睁看着大厦将倾？
只有國企，才能整理残局。
李奇霖頭几天發了個陈述，名字叫：從期房到現房：房企高周转模式的闭幕。
他提到：此次受信誉風浪影响的房企像泰禾、蓝光、恒大多為大型民营房企，以高杠杆撬動高周转和高增加的模式難觉得继後，隱形矯姿帶,資產折價兜售象征着民营房企不能不退出房地產市場。
再来看央企和國企，因為有國度信誉背书，再加之房企融資邊际放鬆後，國有房企能享受更低的資金本錢，在防备金融危害和保民生的两重请求下，國有房企經由過程收購折價資產的動力更强。
很较着，央企和國企或将從這轮房地產行業洗牌中胜出。
终局彷佛很清楚了。
1，预收的錢，留在账户里，保施工，保交付。
2，能扛得住的房企，就继续扛，扛到政策鬆動，銀行信任给額度。
3，扛不住的開辟商，违约是不會救的，低價甩賣資產，退出市場，只能認命。
4，越是极真個市場情况，央企、國企越能優先享遭到金融機構的低本錢資金，给生髮治療,地皮市場输血、建人材房租赁房保障房、接盘退出民企的資產，蜕酿成金融系统、房地產市場的國家栋梁。
05 结语
房地產的本色是國民住有所居，原本就應当是民生行業。
只是曩昔這些年，被诸多高杠杆、胆量大的玩家們，硬生生做成為了彻彻底底的金融行業。
而實行社會责任，對國有企業来讲，又是與生俱来的属性。
盖屋子，原本就應当像蔬菜、食粮、禽肉、煤炭、水電暖气代價同样，由應当實行社會责任的企業来主导。 |
|
發表於 2024-8-15 22:14:07
收藏